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关于合作建房缴纳营业税的问题

2019-01-07 10:52 来源:949494开奖结果今晚
问:关于合作建房缴纳营业税的问题,能否举例说明一下?

答:合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。合作建房的方式一般有两种:

第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:

(1)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

(2)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业-租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税:

(1)房屋建成后,如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式,按照营业税“以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。

(2)房屋建成后,甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税;对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

(3)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按“转让无形资产”征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次,对合营企业的房屋,在分配给甲、乙方后,如果各自销售,则再按“销售不动产”征税。

下面举例说明,假设当地税务机关确定的营业税“建筑业”和“销售不动产”计税价格中成本利润率分别为6%和8%.

例1.甲企业提供4000平方米的土地使用权,乙企业提供3000万元资金并负责施工。双方协议,房屋建成后甲企业分四成,乙企业分六成。房屋分配完毕后,甲方又将其分得房屋的50%出售,售价为1000万元,其余留作自用。

解:在这一合作建房的过程中,甲方发生了转让土地使用权的行为,应按“转让无形资产”税目征税,将分得的房屋再销售,应再按“销售不动产”税征税;乙方将部分房屋转让给甲方,属于“自建建筑物后销售”行为,要按“建筑业”和“销售不动产”各征一道营业税。由于双方没有进行货币结算,应按组成计税价格计算。

乙企业建筑业计税价格=工程成本×(1 成本利润率)÷(1-营业税税率)=3000×40%×(1 6%)÷( 1- 3%)=1311.34(万元)

乙企业应纳建筑业营业税=1311.34×3%=39.34(万元)

乙企业销售不动产计税价格=营业成本×(1 成本利润率)÷(1-营业税税率) = 1311.34×(1 8%)÷( 1- 5%)=1490.79(万元)

乙企业应纳销售不动产营业税=1490.79×5%=74.54(万元)

甲方应纳营业税=1490.79×5% 1000×5%=124.54(万元)

例2.甲方将土地使用权出租给乙方15年,乙企业投资2000万元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。

解:甲方以出租土地使用权为代价换取乙方房屋所有权,甲方按“服务业─租赁业”税目征税;乙企业按“销售不动产”税目征税。

甲方应纳营业税=2000×(1 8%)÷(1-5%)×5%=113.68(万元)

乙企业应纳营业税=2000×(1 8%)÷(1-5%)×5%=113.68(万元)

例3.甲方以土地使用权20000平方米、乙方以货币资金5000万元成立合营企业共同开发商品房,采取风险共担、利润共享的分配形式。该合营企业当年委托其他建筑单位共新建商品房500套并全部销售,取得销售收入9000万解:房屋建成后,如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式,按照营业税“以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税,合营企业应纳营业税计算如下:

应纳营业税额=9000×5%=450(万元)

例4.甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建商品房。房屋建成后,甲方按销售收入的20%提成作为投资收益。合营企业共取得房屋销售收入2000万元,甲方取得投资收益400万元。

解:甲方按销售收入提成或收取固定收入,其收取的全部收入应按“转让无形资产”税目征税,合营企业按“销售不动产”税目征税。

合营企业应纳营业税=2000×5%=100(万元)

甲方应纳营业税=400×5%=20(万元)